Hoje a administração moderna de condomínios inclui as chamadas administradoras de condomínios e as fornecedoras de mão de obra e serviços especializados de condomínio. São empresas com funções econômicas e relações jurídicas diferentes.
A verdadeira administradora de condomínios executa as atividades do síndico, contrata pessoal, prepara a previsão de despesas, presta contas, elabora folha de pagamento, promove a cobrança das contribuições condominiais e pagamento dos encargos do condomínio, recolhe os tributos e contribuições fiscais e trabalhistas, entre outras atividades.
Estas empresas também, em muitos casos, são eleitas "síndicas" dos condomínios deslocando para uma organização profissional os problemas sempre ocorrentes em uma comunidade condominial.
As Administradoras de condomínio cobram um determinado percentual sobre a arrecadação do condomínio como remuneração pelos seus serviços, geralmente o contrato é firmado pelo síndico, mas quando a empresa assume também a figura legal do "síndico", mediante eleição, os encargos e a remuneração constarão da ata da assembléia que a elegeu.
A fiscalização e a cobrança pela eficiência dos serviços será encargo do conselho consultivo do condomínio, salvo se a assembléia dispuser de modo diferente.
A fornecedora de mão de obra ou de serviços especializados em condomínios funciona de forma diferente. O condomínio estabelece o número de pessoas que necessita para promover a limpeza e vigilância da portaria e outros serviços e paga um determinado valor livremente estabelecido com a empresa prestadora de serviços.
Entretanto, deve ser salientado que a responsabilidade do condomínio para com os direitos trabalhistas dos empregados da prestadora de serviços que estiverem trabalhando ou tenham trabalhado no condomínio, é subsidiária, ou seja, se a prestadora não os pagar corretamente a Justiça do trabalho poderá condenar o condomínio a pagar.
Portanto, de nada valerá constar do contrato de prestação de serviços que o condomínio não tem responsabilidade com os encargos trabalhistas, esta será sempre uma cláusula morta em relação a terceiros. Para que o condomínio possa contratar este tipo de prestação de serviços, deve primeiro saber da idoneidade da empresa e seus sócios, depois, se for o caso, exigir uma carta de fiança para sua garantia em caso de desativação, falência, ou simples desaparecimento da empresa e seus sócios.
Áreas Privativas
No Condomínio especial são encontradas algumas formas de direitos especiais, passíveis de criação pela Convenção de Condomínio, que merecem estudo mais apurado. As áreas privativas de uma determinada unidade autônoma é um direito criado, nascido do pacto entre condôminos, e que implica em renúncia dos demais condôminos sobre aqueles direitos.
Em primeiro lugar deve-se destacar que fora das unidades autônomas todas as demais áreas do prédio em condomínio pertencem à todos os condôminos. Entretanto este direito de propriedade pode ser fracionado. Assim, um condômino pode ser co-proprietário de uma determinada área e não ter o direito de utilizá-la, é a hipótese das áreas comuns sobre as quais é estabelecido um direito de uso exclusivo aderente a uma unidade autônoma.
Em alguns casos o direito de uso privativo se impõe, por exemplo nas unidades térreas, pois, se a unidade autônoma não mantiver o direito de uso privativo das áreas adjacentes poderá perder sua privacidade e segurança, em razão da sua proximidade com as áreas de uso comum, da devassabilidade, e do risco de acesso público.
Em outras situações o direito de uso privativo de uma determinada área é fator de utilidade e de valor econômico. As coberturas das edificações, pela sua própria natureza, são áreas comuns e que deveriam se constituir em um espaço aberto e útil a todos os condôminos.
Entretanto, com o objetivo de valorizar e, por consequencia, obter mais lucro, os incorporadores estabelecem nas minutas das convenções, que são registradas juntamente com as incorporações, que a unidade do último pavimento terá também direito de uso privativo da cobertura.
Nesta hipótese, quando o condômino dos demais pavimentos adquire sua unidade, já estará renunciando automaticamente ao direito de uso da cobertura, vez que terá aderido a uma convenção de condomínio já estabelecida.
Mas, importa observar que os condôminos que têm direito de uso exclusivo da cobertura não poderão construir naquele espaço, salvo se a convenção também o permitir e se houver previsão estrutural para suportar os acréscimos de peso, de energia elétrica, de fornecimento de água, escoamento pluvial e de esgoto, etc. E mais, sem alterar a fachada do prédio.
Na maioria dos casos também não pode ser construído na área privativa das coberturas porque o limite de área útil construída, permitido pela municipalidade, já foi esgotado pela incorporação e os eventuais acréscimos serão clandestinos.
Assim, sendo ilegal a construção nas áreas de uso privativo poderá o síndico, bem como qualquer dos condôminos individualmente, embargar a construção pela via judicial. Nos casos em que a construção já estiver pronta, o síndico e ou qualquer dos condôminos, poderão buscar, pela via judicial, a demolição das construções ilegais, bem como a indenização pelos danos decorrentes.
Assembléias Gerais
A Assembléia Geral Ordinária é obrigatória, por ficção da lei. É destinada à prestação de contas do síndico, relativamente ao exercício anterior, à apresentação da previsão orçamentária para o exercício seguinte, entre outras matérias que constarem da "ordem do dia". A deliberação prevalecerá, salvo disposição diferente na convenção, conforme decidir a maioria dos condôminos presentes.
Quando tratar-se de assembléia que está deliberando sobre despesas ordinárias, se estiver ausente o proprietário, neste item, o locatário poderá votar. Esta faculdade outorgada ao locatário teve origem na lei do inquilinato.
A Assembléia Geral Extraordinária é destinada ao exame e deliberação de temas extraordinários, que derivam de situação especial, portanto não oportunos ou impróprios para deliberação em assembléia ordinária.
A Assembléia Geral Ordinária se realiza conforme previsão e finalidade inserida na Convenção de Condomínio. Já a Assembléia Geral Extraordinária se realiza em razão de fato relevante, mediante convocação do síndico ou por convocação de condôminos que representem ¼ (um quarto), do condomínio.
O quorum para instalação e deliberação nas assembléias, qualquer delas, será aquele previsto na convenção, contudo, se a convenção for omissa, as assembléias se instalarão com os condôminos presentes e as matérias constantes da "ordem do dia" poderão ser aprovadas pela maioria simples de votos, salvo nas situações em que a lei exige quorum qualificado, por exemplo, para alteração da convenção, para destituição do síndico, etc.
As decisões da assembléia, quando precedida de todos os requisitos na convocação e instalação, obriga a todos os condôminos, presentes ou não, exemplo: prestação de contas, mesmo que esteja errada; aprovação de reforma, mesmo que não seja necessária; perdão de multas, mesmo quando claramente devidas, etc.
Na hipótese da prestação de contas ser aprovada em assembléia somente seria possível exigir-se outra, ainda assim apenas pela via judicial, se algum dos condôminos provar a existência de:
- fraude nas contas;
- nulidade da assembléia por falta de quorum;
- participação de terceiros - não condômino - na votação cujo voto tenha o poder de alterar o resultado;
- falta de convocação para o assunto discutido;
- falta de atendimentos dos requisitos de prazos para convocação etc.
Quando o síndico não convocar a assembléia que deva ser realizada, os próprios condôminos poderão fazê-lo mediante requerimento com a assinatura de condôminos que representem ¼ (um quarto) do condomínio, mas, deverão ser observados todos os outros requisitos para a instalação da assembléia, inclusive com obediência à forma e prazos para convocação que a convenção estabelecer ou, se omissa, conforme dispuser a lei.
Uma vez instalada a assembléia o quorum a ser obedecido será o da convenção. Se a Convenção for omissa valerá a maioria simples dos votos de condôminos presentes, considerados os pesos de suas respectivas frações ideais.
Se a assembléia não se reunir nos 15 dias após o pedido de convocação, por qualquer motivo, o juiz, mediante pedido da parte interessada, decidirá a respeito.
Condomínio Imobiliário
O vocábulo "condomínio" significa o domínio de vários, por isto muitas são as situações em que pode existir um condomínio, ou seja, um bem cujo domínio pertença a várias pessoas (físicas ou jurídicas).
Condomínio Civil - também chamado de condomínio geral - se desdobra em vários tipos de condomínio, por exemplo o condomínio que se estabelece em razão de herança de bem indivisível deixado em favor de várias pessoas; o condomínio entre sócios de fato em relação ao patrimônio adquirido em face da sociedade; o condomínio em face de separação judicial ou divórcio em relação ao patrimônio indivisível do casal, etc.
Embora em todos estes casos, e outros, exista uma relação jurídica condominial, os direitos e obrigações destes condôminos são regidos pelo Código Civil, que dispõe sobre o direito de condomínio de uma forma geral.
O Condomínio Especial - também chamado de "condomínio horizontal", é regido pela Lei 4.591/64 que regula, especificamente, o condomínio de edificações e incorporações imobiliárias, portanto, de forma especial. Esta norma especial confere uma grande margem de variação nos direitos dos condôminos ao permitir que a Convenção de Condomínio possa reger a relação jurídica condominial e, o mais grave, quase sempre superando os próprios princípios que a lei estabelece no seu bojo.
Assim, quando se pretende definir um direito derivado da relação condominial, além de observar os requisitos e as tipicidades elencadas na lei, é fundamental que o exame também se estenda até a Convenção de Condomínio.
Isto porque, naqueles pontos em que a lei for omissa, e naqueles outros em que a própria lei faculta o pacto condominial, prevalecerão as diretrizes traçadas pela Convenção de Condomínio
Existe uma diferença fundamental entre o condomínio civil (ou geral) e o condomínio especial (ou horizontal). No condomínio geral os direitos dos condôminos incidem sobre a integral extensão do bem, e não apenas sobre uma ou mais partes dele. Já no condomínio especial os condôminos têm propriedade exclusiva sobre as partes denominadas de "unidades autônomas" e têm propriedade partilhada nas partes comuns que lhes pertencem na proporção de suas respectivas frações ideais.
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